Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK)


Was ist ein ISEK?

Ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (kurz ISEK) ist ein wichtiges Instrument für die Stadtentwicklung und stellt die Grundlage für viele städtebauliche Fördermaßnahmen dar. Das „Integriert“ bedeutet, dass möglichst viele Fachbereiche und Entwicklungsfelder zusammen analysiert werden, um koordinierte Ziele und Handlungsfelder zu finden. Dabei handelt es sich nicht um einen starren, abzuarbeitenden Plan, sondern einen „Katalog“ zur Orientierung für aktuelle und zukünftige Projekte – mit einer gemeinsamen Perspektive.

Das ISEK wird durch das Büro OPLA, Augsburg in enger Zusammenarbeit mit der Gemeinde Nordendorf erstellt. Das ISEK bildet nach der Erstellung die Grundlage für die Beantragung von Fördermitteln aus der Städtebauförderung. Auch die Erstellung des ISEK selbst wird bereits aus diesem Fördertopf bezuschusst.

 

Fragen?

Sollten Fragen auftauchen, finden Sie in den FAQ (siehe unten) bereits beantwortete Fragen. Zögern Sie bitte darüber hinaus nicht, uns Ihre Fragen unter info@nordendorf.de zukommen zu lassen. 

 

Bürgerbeteiligung

Bürgerinnen und Bürger haben die Möglichkeit, gegenüber der Gemeinde eine Stellungnahme zum ISEK abzugeben. Beachten Sie hierfür bitte die Informationen in der Bekanntmachung und die folgenden Downloads. Die Frist zur schriftlichen Stellungnahme wurde bis zum 18. August 2025 verlängert.

Darüber hinaus wird im ISEK auf folgende Pläne Bezug genommen, die Sie herunteladen können: 

  • Plan 1 Gebietsabgrenzung [Download]
  • Plan 2 Untersuchungsgebiet nach Klausurtagung [Download]
  • Plan 3 Schutzgebiete [Download]
  • Plan 4 Klima [Download]
  • Plan 5 Wassersensible Bereiche und Hochwassergefahren [Download]
  • Plan 6 Wassersensible Bereiche und Hochwassergefahren M 1-2500 [Download]
  • Plan 7 Regionalplanung [Download]
  • Plan 8 Denkmäler [Download]
  • Plan 9 Eigentumsverhältnisse [Download]
  • Plan 10 Gesamtörtliches Potenzial [Download]
  • Plan 11 Entwicklungspotenzial Nordendorf [Download]
  • Plan 12 Entwicklungspotenzial Blankenburg [Download]
  • Plan 13 Bausubstanz Gebäude Nordendorf [Download]
  • Plan 14 Bausubstanz Gebäude Blankenburg [Download]
  • Plan 15 Gestaltungswert Gebäude Nordendorf [Download]
  • Plan 16 Gestaltungswert Gebäude Blankenburg [Download]
  • Plan 17 Dachgestaltung Nordendorf [Download]
  • Plan 18 Dachgestaltung Blankenburg [Download]
  • Plan 19 Gebäudenutzung Erdgeschoss Nordendorf [Download]
  • Plan 20 Gebäudenutzung Erdgeschoss Blankenburg [Download]
  • Plan 21 Grünflächen und Versiegelung Nordendorf [Download]
  • Plan 22 Grünflachen und Versiegelung Blankenburg [Download]
  • Plan 23 Straßennetz [Download]
  • Plan 24 Verkehr, Fuß- und Radwege Nordendorf [Download]
  • Plan 25 Verkehr, Fuß- und Radwege Blankenburg [Download]
  • Plan 26 Gestaltung öffentlicher Raum Nordendorf [Download]
  • Plan 27 Gestaltung öffentlicher Raum Blankenburg [Download]
  • Plan 28 Massnahmen [Download]

  

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Da sich viele falsche Informationen im Umlauf befinden, haben wir uns dazu entschlossen, die bei uns eingegangen Fragen im Folgenden für Sie bereitzustellen.

 

Warum braucht Nordendorf ein ISEK?
Weil sich unsere Gemeinde stetig verändert: Bevölkerungsentwicklung, Mobilität, Klimawandel und wirtschaftliche Anforderungen stellen uns vor neue Herausforderungen. Das ISEK hilft, diese vorausschauend und koordiniert anzugehen und Fördermittel für Verbesserungen zu erhalten.

 

Welche Themen behandelt das ISEK?
Das ISEK betrachtet viele Bereiche: Ortsbild, Nahversorgung, Verkehr und Mobilität, Freizeit und Naherholung, Klimaanpassung, Baulandpotenziale, soziale Infrastruktur (Kita, Schule, Senioren), den Umgang mit Hochwassergefahren und vieles mehr.

 

Was bedeutet „Vorbereitende Untersuchungen“ (VU)?
Die VU sind ein rechtliches Instrument nach dem Baugesetzbuch, mit dem Missstände und Potenziale im Ortskern ermittelt werden. Sie sind Voraussetzung, um ein Sanierungsgebiet auszuweisen und Fördergelder der Städtebauförderung zu beantragen.

 

Wie wurde das Sanierungsgebiet definiert?

Der Gemeinderat hat anhand der angestrebten Projektlage das Gebiet definiert, sodass diese Gemeinde-Projekte von der Unterstützung der Städtebauförderung profitieren können.

 

Wie wurde die Bevölkerung bisher beteiligt?
Die Bürgerinnen und Bürger wurden durch eine Bürgerumfrage und einen Vereinsausschuss und nun mit der öffentlichen Auslegung aktiv einbezogen. So konnten lokale Wünsche, Wissen und Anregungen direkt in das ISEK einfließen.

 

Auf der Ortskarte des ISEK sind zwei Bereiche markiert: hellblau-eingefärbt und blau-gestrichelt. Was bedeutet das?

Der blau-gestrichelt umrandete Bereich ist das sog. Sanierungsgebiet. Der hellblau eingefärbte Bereich eine Vertiefung des Sanierungsgebiet mit erweiterten Regelungen (gemäß § 144 Abs. 1 BauGB ).

Grundsätzlich: Zur Schaffung eines attraktiveren Ortsbildes gibt es in diesem Bereich für Sanierungsarbeiten privater Immobilienbesitzer bessere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, wenn die Ziele der Sanierung erfüllt werden (als finanzieller Anreiz zur Sanierung). Es besteht außerdem ein Vorkaufsrecht der Gemeinde - aber nur bei bei öffentlichem Bedarf und Gemeinbedarf.

Der hellblau eingefärbte Bereich ist für die Ortsbildgestaltung bedeutender und hat ein paar zusätzliche Regeln - nämlich eine sanierungsrechtliche Genehmigung durch die Gemeinde für folgende Vorhaben: 

  • Gebäudeabriss
  • erhebliche wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen
  • Bauvorhaben mit Baugenehmigungen

Für Bauherrn sind damit zwei Genehmigungen erforderlich:

  1. Sanierungsrechtliche Genehmigung durch VG Verwaltung
  2. Bauordnungsrechtliche Genehmigung durch LRA

Dies beinhaltet eine permanente Veränderungssperre.

 

Muss ich als Eigentümer etwas beachten?
Siehe vorherige Frage. Innerhalb des Sanierungsgebiets gelten teilweise Genehmigungspflichten nach §144 BauGB. Das heißt, manche baulichen Maßnahmen müssen vorab mit der Gemeinde abgestimmt werden, um sicherzustellen, dass sie den Sanierungszielen entsprechen.

 

Wie lange gilt das Sanierungsgebiet?
Die aktuelle Satzung legt eine Frist von 15 Jahren fest. Innerhalb dieser Zeit sollen die Sanierungsziele umgesetzt werden. Bei Bedarf kann diese Frist verlängert werden.

 

Was ist ein Sanierungsgebiet generell?
Ein Sanierungsgebiet ist ein klar abgegrenzter Bereich, in dem städtebauliche Missstände behoben werden sollen. Für Nordendorf umfasst es rund 37 ha, darunter die Ortsmitte und den Badesee als Naherholungsbereich. Durch die Sanierung können Fördermittel genutzt und Maßnahmen schneller umgesetzt werden.

 

Was ist das Ziel der Sanierung?
Ziel ist es, den dörflichen Charakter und das Ortsbild zu bewahren, Leerstände zu reduzieren, Aufenthaltsqualität zu verbessern, den Verkehr zu beruhigen, den Bahnhof als Mobilitätsknoten zu entwickeln und die Nahversorgung zu sichern.

 

Warum muss im vertieften Sanierungsgebiet eine zusätzliche Genehmigung bei Bauprojekten eingeholt werden?

Die Gemeinde möchte in die Gestaltung der Hauptstraße und des Ortsbildes investieren und sicherstellen, dass das Ortsbild nicht anderweitig unter Bauprojekten leidet. Das ist ein Schutz für das Ortsbild aber auch ein Nachbarschaftsschutz.

 

Was ist ortsbildprägend? Worauf wird künftig geachtet?

Es geht lediglich um Grundstrukturen: Gebäudeform, Ausrichtung zur Straße,, Geschossigkeit, Neigung des Satteldachs, etc. Keiner muss sein Haus in ein schwäbisches Landhaus o.ä. verwandeln.

 

Bin ich an die Ziele der Gemeinde gebunden?

Nein. Es sind Ziele, keine Vorgaben. Es gibt einen steuerlichen Anreiz, der für eine Sanierung für Sie attraktiv sein könnte, aber keinen Zwang. Lediglich im vertieften Sanierungsgebiet ist ein zusätzlicher Genehmigungsschritt bei der Einreichung von Bauplänen notwendig.

 

Gibt es eine Auskunftspflicht gegenüber der Gemeinde zu persönlichen Daten oder Lebensumstände?

Nein. Das ist nur bei einem umfassenden Sanierungsgebiet der Fall, nicht bei unserem vereinfachten Verfahren. In der öffentlichen Bekanntmachung wurde fälschlicherweise auf diesen Passus bei einem umfassenden Sanierungsverfahren hingewiesen.

 

Sind Enteignungen möglich?

Klares Nein.

 

Haben die Sanierungsgebiete Auswirkungen auf das Grundbuch?

Nein. Es braucht keinen Grundbaucheintrag mit Sanierungsvermerk. Die Sanierung soll im vereinfachten Verfahren ablaufen, und laut Baugesetzbuch sind dann die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152–156a BauGB) inklusive des verpflichtenden Grundbuchvermerks ausgeschlossen.

 

Worauf muss ich achten, wenn ich eine Sanierung mit den genannten, steuerlichen Vorteilen anstrebe?

Zunächst muss die Sanierungssatzung Gültigkeit haben. Gehen Sie mit einem Plan Ihres Vorhabens zur Verwaltung und lassen Sie sich bestätigen, dass die Sanierung den Sanierungszielen entspricht. Die schriftliche Bestätigung können Sie dann beim Finanzamt einreichen. Sie dürfen vorher mit der Maßnahme noch nicht begonnen oder Aufträge erteilt haben.